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營業稅對房地產投資決策影響的經濟分析
發布日期:2012-5-25 9:09:31 來源:廣東自考網 閱讀: 【字體:

 [摘要]隨著我國房地產市場的發展,稅制改革逐漸提上日程,作為房地產主體稅種之一的營業稅的改革也引起了人們的關注。論文考察了我國目前的營業稅征收現狀,闡述了房地產營業稅的特點,著重運用稅負轉嫁理論分析了征收營業稅對房地產投資者投資決策的影響力度。
  
  一、我國營業稅征收現狀
  營業稅是世界各國普遍實行的稅種。為了適應社會主義市場經濟的需要,國務院于1993年12月13日頒布了《中華人民共和國營業稅暫行條例》,并于1994年1月1日起實行。
  營業稅的征稅范圍包括在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的經營行為,涉及國民經濟中第三產業這一廣泛的領域。第三產業直接關系著城鄉人民群眾的日常生活,因而營業稅的征稅范圍具有廣泛性和普遍性。隨著第三產業的不斷發展,營業稅的收入也將逐步增長。經過十幾年的發展,營業稅已經成為我國僅次于增值稅、企業所得稅的主體稅種之一。根據國家稅務總局的統計資料,2004-2007年,我國營業稅收入分別為3581.97億元,4232.46億元,5128.71億元,6582.17億元,分別占到稅收收入總額的14.82%,14.70%,14.74%,14.43%。
  營業稅的計稅依據為各種應稅勞務收入的營業額、轉讓無形資產的轉讓額、銷售不動產的銷售額(三者統稱為營業額)。在房地產領域,營業稅以房地產開發、建設、經營的營業收入為課稅對象。國家在房地產的建設實施階段和銷售階段,分別按房地產項目建造、安裝、裝飾作業的營業額和房地產轉讓的營業額征收3%和5%的營業稅,對從事房屋租賃業務的單位和個人,按其租賃營業額和3%的稅率征收營業稅。房地產業營業稅收入在營業稅總收入中占有較重的份額。
  二、我國房地產行業營業稅現狀
  營業稅已經成為房地產行業的重要稅種,但從營業稅目前在房地產行業的征收范圍來看,房地產行業營業稅的免征減征范圍仍較廣,房地產行業的營業稅還有較大的征收空間:
  根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定:在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人,按銷售額征收營業稅。
  但是,根據社會和經濟發展需要,政府對營業稅的減稅免稅范圍也會適當作出調整。1999年發布的《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定:對個人購買并居住超過一年的普通住宅,銷售時免征營業稅;個人購買并居住不足一年的普通住宅,銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征;個人自建自用住房,銷售時免征營業稅;為了支持住房制度改革,《通知》還規定,對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入,暫免征收營業稅;對按政府規定價格出租的公有住房和廉價住房暫免征營業稅;對個人按市場價格出租的居民住房,暫按3%的稅率征收營業稅。
  2005年國家稅務總局、財政部、建設部《關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)規定:2005年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,應全額征收營業稅;將購買超過2年(含2年)的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售,給予免征營業稅。
  較大范圍的減稅免稅,減少了房地產市場的交易成本,促進了我國房地產市場的繁榮,對整個國民經濟起到了促進和帶動作用。但近幾年來,我國房地產市場的秩序在一定程度上受到投機行為的破壞,較低的交易成本給房地產市場投機行為創造了有利條件,投資過熱,導致住房價格急速上漲,擾亂了市場的正常運行。
  為了抑制投機和投資性購房需求,從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管,防止漏征和隨意減免。
  2008年為了刺激樓市需求,貫徹落實國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,12月29日財政部、國家稅務總局聯合下發《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2008]174號),明確了個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則,優惠政策將營業稅征免年限從原2006年政策中的5年改為2年。具體調整為:自2009年1月1日至12月31日,個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅,個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅,個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
  2009年12月9日,國務院常務會議提出,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,12月23日,經國務院批準,財政部公布了調整后的營業稅政策,其中明年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含五年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含五年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。這已是2005年以來的第四次調整。
  本次營業稅政策細則的出臺,有效地緩解了年底之前因政策恐慌而出現的集中過戶對市場帶來的壓力,響應了2009年12月14日國務院國四條中提到的運用技術手段區別對待改善型置業和投資客的思路,在一定程度上做到了通過對不同的房屋類型征收營業稅標準的不同,區別對待不同購房群體。支持居民正常的自住和改善型住房需求,抑制市場中的投資行為,打擊投機性購房群體。
  營業稅作為國家宏觀調控經濟的重要手段之一,對經濟發展具有導向作用。鑒于我國目前房地產市場和營業稅的特點,分析營業稅對房地產投資的沖擊具有現實意義。以下主要從投資與收益的角度分析這一問題。
  三、房地產投資理論分析
  廣義的投資,是指經濟主體為獲得預期效益,投入一定量的資金(資本)而不斷轉化為資產的經濟活動。投資的主要目標是未來獲得收益,預期收益的多寡是投資者投資決策的主要依據。
  房地產投資屬實物資產的投資活動,是以資金作為資本,購建房地產物業,以圖謀取收益的自主經濟活動。房地產投資的方式,從一般意義上講主要有基本建設式和樓宇購買式。
  基本建設式,是指按基建程序進行報建的方式,建設自用的房地產項目。這種建設方式是在房地產開發市場化之前,房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之后,國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制,準入門檻較高。
  樓宇購買式是投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態,并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況,如認為符合投資人的意圖,則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系,通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。這種方式最為簡便,也是本論文研究的重點。
  在某一特定階段,投資主體將不斷積累資本用于投資,直至最后一單位投入的成本即資金的邊際收入等于其運用的全部資本的邊際成本,即資金的邊際收入等于使用成本,其中資金的使用成本是指企業擁有一筆資本的機會成本,包括融資成本、折舊成本。
  融資成本即利息成本,是在通貨膨脹為零的情況下,投資主體為獲得房地產而借貸貨幣資金所必須支付的利息或企業用自有資金購置不動產而損失的利息收入。折舊成本是投資主體購置的不動產在一定期限內磨損的價值。
 四、營業稅對房地產投資影響分析
  設投資主體的投資數額為q,投資的稅前收益率為r,市場利息率為i,不動產的年經濟折舊率為d,在不征收營業稅的情況下,企業的投資活動將會一直進行下去,直到投資收益等于投資成本,即:
  qr=q(i+d)
  當政府決定對不動產的銷售、轉讓以及出租業務征收營業稅時,設營業稅額為y;
  營業稅屬間接稅,投資者作為納稅義務人納稅后,在稅收的運動過程中,發生了稅負轉嫁,在投資者和最終的消費者之間進行了再分配,一部分由投資者承擔,另一部分由消費者承擔,如下圖1所示:
  設投資者和消費者承擔的稅收負擔的比例為k,對任何一個納稅對象課稅所形成的稅收的直接貨幣負擔,均由買方與賣方共同承擔,其分擔比例由稅收客體的供給彈性和需求彈性決定。
  即:需求彈性絕對值/供給彈性=投資者負擔稅額部分/消費者負擔稅額部分可得,k的大小取決于房地產市場需求彈性絕對值|Ed|與供給彈性Es之比:
  k=|Ed|/Es
  另設t為單位投資所形成房地產的預期銷售價格,則全部投資的預期營業額為qt,營業稅是價內稅,由上圖1可得,營業稅的稅率為(p 1 -p 2 )/p 1,,則:
  y= qt.(p 1 -p 2 )/p 1
  房地產市場上,對企業或個人投資的房地產銷售或出租收入征收營業稅后,企業或個人的預期收益為qr-y[k/(1+k)],投資成本仍為q(i+d),企業的投資將會一直進行下去,直到預期收益等于投資成本,即:
  qr-y[k /(1+k)]=q(i+d)或
  r=(i+d)+ k y/[q(1+k)]
  其中:k=|Ed|/Es,y= qt.(p 1 -p 2 )/p 1
  由于房地產的開發周期較長,資產專用性較強,項目投資一旦開始就較難改變投資方向和規模,因此供給彈性Es相對較小;而消費者購買房地產的支出占其終身收入的很大比重,房地產又屬于耐用品,大多數房地產有較多可供選擇的替代品,因而需求彈性的絕對值|Ed|相對較大。這就使為房地產繳納的營業稅中,由投資者負擔的部分往往大于由消費者負擔的部分,即k通常大于1?;瘓浠八?稅款中投資者負擔部分所占比重k /(1+k),往往大于消費者負擔部分所占比重1 /(1+k)。當部分過去免征營業稅的項目現在征收營業稅時,稅負主要落在投資者身上;稅率(p 1 -p 2 )/p 1越高,投資者負擔就越重,在投資成本不變時,繳納營業稅后凈收益就相對越低。
  五、結論
  營業稅作為流轉稅,其征收能降低投資的邊際投資報酬率,縮小投資者的投資空間,會在一定程度上抑制房地產投資者的投資決策。
  從目前來看,由于我國房地產市場最近幾年發展過快,在一定范圍內存在投機行為,相對較重的營業稅稅負可以從一定程度上抑制房地產投機,促進房地產市場的平穩發展,但從長期來看,較重的營業稅稅負卻可能對正常的房地產流轉造成損害,不利于房地產市場的繁榮發展,有待進一步的改革與完善。

 

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